ネタフルアネックス 住宅ニュース速報

「要建て替えマンション問題」とは？

要建て替えマンションが146万戸！全国で実質“野ざらし”の深刻という記事より。

売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場。だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。
「1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある」ということで、早急な耐震補強や建て替えが求められているのだそうです。

「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」ということですが、確かに数多くの住民のいるマンションであればある程、建て替えの議論というのは難しいのでしょうね。

「建て替えには１戸あたり数千万円の追加負担がかかる」ということですから、普通に家を新築するのと同じ感じになりそうですから、おいそれと「OK」といえない人も少なくないでしょう。

一戸建てもそうですけど、やっぱりいずれは建て替えの時期がくるかと思うと、数千万の買い物というのはなかなか難しいですね。

中古住宅の性能チェックリスト

安全な中古住宅を買う！性能チェックリストという記事より。

今回は中古住宅購入の性能チェックリストを作りました。ぜひ参考にご覧ください。一部断り書きのある部分を除き戸建、マンション共通のチェックリストになっています。
中古住宅はもちろん新築より安くて、その分、自分でいろいろ直したりできるのが良いと思っているのですが、よろしくない物件を掴んでしまう危険性ももちろんある訳で（当然、新築にも同じリスクはありますけどね）。

特に耐震とか気になる訳ですが、このチェックリストでもきちんとまとめられていました。

住まいの耐震性の1つの目安に「1981年（昭和56年）6月1日以降に確認申請を受けた物件かどうか」があります。これ以降に確認申請を受けた物件には新耐震基準が採用され、基本的に地震に強い造りになっているからです。

その他にもいろいろありますが、まあなかなか気づきにくかったりする点もありますから、ぜひ印刷して物件巡りをするとよろしいかと思われます。

リノベーションマンションの事例

実例で見るリノべ済み中古マンションの魅力という記事より。

では中古マンションは、リノベーションによって、本当に新築マンションと同等か、それ以上の機能をもつ物件に生まれ変われるのでしょうか？そこで今回は、リノベーションによって一新された中古マンションを紹介しましょう。
新築もいいけど中古も、実はものすごくいいんじゃないかと思ってまして、その中でもリノベーションて画期的だなぁ、なんて思っているのですが、人にお勧めしたり説明したりするには、やはり事例みたいなのがあると良いもの。

ということで、実際にリノベーションしたマンションが紹介されているのですが、もう新築以上といいますか、なんというか‥‥。

リセールバリューみたいなものも非常に高くなっている気がしますね。

新築と中古、あなたはDotch？

新築？中古？あなたはどっち派？というトラックバックテーマがあったのです。

住宅購入をする際にかならず考えるのが、新築か？中古か？。綺麗で最新設備も万全の新築は魅力的ですが、しっかりと内覧ができ、価格も手ごろな中古物件も捨てがたいものがあります。
新築が良いか中古が良いかというのは、まあ人それぞれいろいろと悩むところではないかと思いますが、トラックバックされている一覧を眺めると‥‥。

けっこう驚いたんですけど、ざっとしか見ていないんですけど、中古派が多いですかね！？

なんだか、圧倒的に中古派が多い気がしましたよ。

・何があっても絶対にそこに住むなら新築
・中古は選択肢がいろいろある
・中古は実物を見られる
・新築でローン支払い以上で貸せる物件はない
・中古は物件価格の下落スピードが新築に比べて遅い

などなど、バーッと見ているだけでもいろいろな理由があるのですが、中古の方が成約が少ない‥‥そんなイメージですかね。もちろんマンション、一戸建てでも違うんでしょうけどね。

でも、あまりにも中古派が多いので驚きました。

不動産屋さんは「中古を買ってリノベーションをお勧めします」だそうです。

中古を買わない5つの理由とは？

中古を買わない5つの理由と売り手の打開策という記事より。

売却にあたって気になるのは、新築志向が強い日本では、なかなか中古の流通が活発化しない、ということ。その理由は？打開策はあるの？を探ってみました。
アンケートによると、以下のような理由なのだそうです。

1）新築のほうが気持ちよい（42.9％）
2）価格が妥当なのか判断できなかった（32.6％）
3）リフォーム費用で結局割高になる（28.3％）
4）隠れた不具合が無いか心配（22.8％）
5）耐震性や断熱性など品質が低い（22.6％）

「リフォーム費用で結局割高になる」のであれば、新築の方がいいや、となるのは仕方ない気もします。

が、個人的には最近は中古住宅でリノベーションするのも面白いかなー、とか思っているのですよね。

あとは「隠れた不具合が無いか心配」というあたり、素人に分からない部分というのが心配です。ただこれは、新築にもつきまとう問題ではありますね。むしろ、周りの人に不具合がなかったか聞ける、というメリットはあるのかもしれません。

中古住宅の流通が活発なアメリカでは、購入時にリフォームはせず、専門家による住宅検査（インスペクション）や不動産鑑定士による鑑定を7割が実施しており、日本とアメリカでは傾向が大きく分かれているようです。

なるほど、このあたりの専門家の存在というのは、かなり大きいのかもしれません。



・新築みたいなリフォーム済み☆

気に入った街でリノベーションする

気に入った街でリーズナブルに！がリノベ流という記事より。

ご主人が学生時代から10年来暮らしていた馴染み深くお気に入りの街、神奈川県横浜市。Hさん夫婦は結婚を機にこの街に住むことを決意。リノベーションによって、リーズナブルに、今実現したい生活空間を手に入れました。
中古住宅を新築同様に思いのままに改築するリノベーションというのが気になっていてけっこう紹介しているのですが、良いですよねぇ。

古きを温めて‥‥そんな優しさがある気がします。

今回Hさんがリノベーションにかけた費用は、物件購入費とリノベーション費（工事費）を合わせて、2千万円弱。

使うべきところに使い、リーズナブルに収める。素敵です。

興味はありますけど、浦和レッズがあるので浦和を離れる‥‥浦和区を離れるってことは考えられないんですよねぇ。

知らない人からしたら、妙なこだわりだと思うんですけど。


・リーズナブル物件がある！

リノベーションはプロに相談しよう

リノベーションの命運を分ける最初の行動という記事より。

中古マンションをリノベーションして、自分仕様の暮らしのハコと生活を手に入れよう！とあなたが思い立ったなら、ともかくまずはプロに相談をするのが正解です。
鎌倉で古いマンションを購入してリノベーションした人な記事を見ていると、リノベーションに興味を持つ人も多いのではないかと思うのですが、まずはなにをおいてもプロに相談した方が良いみたいです。

プロに相談をせずいきなり不動産屋を訪ねて、自分たちで物件を探し、「契約は済ませてきました！」と、準備万端、リノベーションする意欲満々でプロの元を訪ねてくる人が、頭を抱えることになりやすい、3つの落とし穴があります。

ここで紹介されている落とし穴は‥‥

・お金が足りない
・やりたいリノベーションの価格を把握する
・本当にリノベーションできる物件なのか

プロに頼めばお金もかかるのですが、しかしお金を出してでも買った方が良いのがプロのノウハウですね。


・デザイン力が自慢のリフォーム会社って？

「値下がりしにくいマンション」はどんなマンション？

「値下がりしにくいマンション」の条件という記事より。

しかし、そうは言っても高騰した地価の先行きも気になるところ。自宅用にできるだけ長く住むつもりではいても、やはり明らかに下がりそうな!?物件をつかむのだけは避けたい、というのが本音だろう。
終の住処と思いつつ、しかしいざ売らなければならない時もくるかもしれない‥‥そんなとき、より高く売れればありがたいものなのですが、果たして「値下がりしにくいマンション」とはどんなものなのか？

この記事ではその条件がまとめられていました。

“マンション内での買い替えが多い”ことも良いマンションに見られる共通の現象である。

へぇぇぇぇ。少し広い部屋に、ということだったりするんでしょうか。

そういうマンションには「平均専有面積が広い」「プランバリエーションが豊富」「管理の状態が良い」という傾向があるそうです。



・資産価値を下げない管理のポイント

「リノベーション住宅」とは？

「リノベーション住宅」とは？

こういう状況に疑問を感じ、中古マンションを「上空に手頃な土地を買う」感覚で取得し、好きに改修（＝リノベーション）して住む。そんな人々が近年増えています。
既にあるものから「選ぶ」のではなく、中古マンションを好きなように改修して住む「リノベーション」が増えているのだそうです。

何年か前から聞くようになったキーワードですね「リノベーション」は。

中古マンションを「上空に手頃な土地を買う」というのは、なかなか分かりやすい見たてです。

このサイトでは「リノベーション＝住まいの編集」と定義しているそうですが、なるほど、単純に中古マンションをリフォームするのとは、ちょっと訳が違いそうです。

既にある箱として考えるならば、新築ではなく「リノベーション」の自由度が高いです。

国土交通省では、次のように定義しているそうです。

・ リノベーション＝新築時の目論見とは違う次元に改修する（改修）

・ リフォーム＝新築時の目論みに近づく様に復元する（修繕）

・お部屋を見直してみては？

中古マンションの価格はどうやって決まる？

中古マンションの価格はどうやって決まる？という記事より。

今回は「価格差」が生まれる理由や、「その売り出し価格は高いか、安いか」を適切に判断するのに役立つ、中古マンション価格を決定する要素とプロセスをご説明します。
中古マンションを購入する、自分がマンションを売る、どちらの立場に立っても役に立ちそうな記事です。

価格は決定は基本的に、

売主に仲介を依頼された不動産会社が物件の査定をし、その査定金額、いわゆる売買評価価格をもとに売り出し価格を決定します

ということになっているそうです。

その際に、過去の売買の成約事例が参考にされるのだとか。

「中古マンションの価格を上下する要素」が18項目、挙げられています。

特に「立地・駅からの距離」「開口部の方位」、「階数」、「室内状況」、「分譲会社・建設会社のブランド力」が価格に大きな影響力を持つそうです。

自分で新築マンションを購入する際に、こうしたことも考慮しておくと良いかもしれませんね。引っ越さない、と思ってはいても。

・いまの相場はどれくらい？

中古マンションの物件見学で見るべきところとは？

中古マンションの物件見学は、ココを見るいとう記事より。

今回は、中古マンションの物件見学をする際のポイントと注意点、コツを、わかりやすくご説明します。
新築にはない中古マンション購入の利点とは？で「現況が見られるのがいい」と書きましたが、実際に中古マンションを見て回るとくに気をつけるところがまとめられています。

・周辺環境の確認
・日と平日とでは、環境がかなり違う

などなど。「物件の善し悪しがわかる共用部分」というのもポイントですね。

・中古もいいけど新築も

新築にはない中古マンション購入の利点とは？

新築にはない、中古マンション購入の利点という記事より。

けれども、あまりに「新築」という条件にこだわりすぎると、本当に自分が望む理想の物件にたどりつけないこともあるのです。
うーん、確かにそうですね↑。

新しいのは気持ちがいいですけど、少し中古に枠を広げてみても良い場合もあるのではないでしょうか。

ぼくはどちらかというと中古派です。現況が見極められますからね。

ということで、この記事では「古マンション購入の利点」がまとめられています。

・価格が割安である
・新築に比べ物件数が多い
・実物を見学できる

・中古おすすめ

リノベーション、成功の秘訣

こだわり派リノベーション、成功の秘訣は？という記事より。

選択肢がある程度豊富で、価格的なメリットもあるという点では既存マンションのリノベーションがやはり魅力的といえるだろう。
リノベーションというキーワードはコチラで解説されていました。

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。

より魅力的な建物づくり、と言えそうですね。

コーポラティブやオーダーメイドマンションは限られるので、リノベーションが魅力的。そのリノベーションをなんとかシンプルにするための方法が紹介されています。リノベーションに特化した会社なんてのもあるのですねー。

「空き待ち」が出る中古マンションの秘密とは？

「空き待ち」が出る中古マンションの秘密という記事より。

外観は典型的な郊外型マンションなのだが、地元の不動産業者に「空き待ち」のオファーが入るほど人気が高い。数年前、600万円ほどで「投げ売り」されていた住戸の価格が、リフォーム込みとはいえ900万円近くまで回復した。
大阪にある築30年のマンションの資産価値が上昇しているそうです。その理由は、ここでの暮らしが「安心」できるからというものなのだそうです。

住民たちが、自前の「企画＆管理力」で建物とコミュニティの維持・安定化を図っていることから「安心感」が具体的な形、あるいは住民間の関係性として目に見えるようになった。

これがクチコミで広がり、空き待ちができるほどの人気になっているのだとか。

立地はもちろんですけど、マンションはこうした環境も重要ですよね。長く暮らすことを考えると、維持管理の問題というのはとても大きいのではないかと思います。

売れる“億ション”

売れる“億ション”　資産価値に魅力、中古も上昇という記事より。

億ション”が飛ぶように売れている。特に、首都圏では１億円台の物件が分譲されるとたちどころに完売。３億〜１０億円超の超高額物件も好調で、中古市場でも億ションは引く手あまたで値上がりしている。
“億ション”なんて夢のまた夢なのですが、それが飛ぶように売れているのだそうです。都心は土地がないことから物件が少ないということで、買っておかないと！　な状態なのでしょうね。

それにしても‥‥

「予算は１億円以上が多い。団塊世代を中心に、郊外の持ち家は残し夫婦２人で優雅に都心のマンションで暮らしたいという希望もある」

格差社会なんでしょうかね‥‥。

資産になるマンション・負債になるマンションとは？

資産になるマンション、負債になるマンションという記事より。

“意外と知られていない”けれど“お金をかけずに”マンションの価値を保てる方法を伝授しよう。
購入した時は長く住もうと思っていても、何らかの理由で手放さざるを得なくなるということもありますよね。そんな時に、価値を落とすことなく保てる方法が紹介されています。

結論から言うとマンションの価値を保つのは、屋根や外壁、廊下やバルコニーといった建物の共用部分をいかに点検・メンテナンスするかにかかっている。

共用部分の不具合個所、建物に関する初期不良は、マンションデベロッパーによる「アフターサービス」で、無償で対応して貰うことが可能なのだそうです。これは見つけたら直して貰うに限りますね。もちろん対応期間内、という条件付きですが。

この無償期間内にマンションの外壁・屋根・廊下・バルコニーなど、共用部分の不具合をどれだけ補修してもらえるかで、10年後・20年後の建物の劣化状況には大きな差が出る。

なるほどー。確かにこれは知られていないかもしれませんね。

「中古スケルトンリフォーム」て何だ？

新たに女性ふたりの新ブログが登場！というエントリーにて、新たにスマッチに参加したブログが紹介されていました。その中で気になったのが中古スケルトンのリフォームに挑戦というブログです。
中古スケルトンリフォームというのは、建物の構造だけがあり、そこを自由にリフォームするスタイルのようですね。へー、そんな中古マンションを購入する方法があるのですか。

調べてみると、中古スケルトン賃貸住宅という賃貸スタイルもあるみたいです。これは勉強に鳴りました。

我が家もリフォームで、築50年だったのでかなりリフォームしました。スケルトンまではいきませんが、見える範囲で過去の状態を残しているのは味のある据え付けの戸棚くらいです。

と、こんな風に中古住宅の場合はリフォームして住む人が多いと思うのですが、最初からスケルトン状態で提供されているのであれば、ガッツリ直して住みたい人には良いのかもしれませんね。

しかし、

・電源の容量があげられない
・窓とドアが変えられない、ドアノブも共有部分
・排気やMB・PSの位置が変えられない

など、スケルトンしても無理！なところもどうしても出てきてしまうようです。参考になります。

時間距離が同じでも価格は同じとは限らない

同じ時間距離でも価格が２倍　イメージ優先で買うと後悔する？という記事より。

一般的に、時間距離が長いほどマンション価格は安くなる傾向があります。ただ、これは同じ沿線に限っての話で、沿線が違えば価格相場が大きく異なることはご存じのとおりです
つまり「同じ時間距離でも沿線によって価格は違う」ということで、それは確かにそうです。治安、自然環境、乗り継ぎなど、様々な要素がありますから。

沿線による価格の違いについて、首都圏ではよく「西高東低」との表現が使われます。東京都心部からみて西側は価格が高く、東側は低いという意味です。もっと細かく言うと、「南西エリアが高く、北東エリアが低い」となるでしょうか。

確かにそういう傾向があるかもしれませんね。同じくらいの時間、もしくは少し遠くても西側エリアに住みたいという人が多いのではないでしょうか。東側だと下町風情があって良いのですが、どしても治安が悪いという「イメージ」があります。

記事によれば、

なぜエリアによる価格差が出るのか、要因はいろいろ考えられるでしょう。でもあえてひと言で言うと、「イメージによる違い」が大きいのです。要するに「住むなら南西側がいい」と考えている人が多いということです。

ということで、まさにこの「イメージ」が重要なのですね。

「同じ時間距離で坪単価を比較」した表などがありますので、記事を参照してみて下さい。同じ距離でも倍ほど違ったりするんですね。もちろん売る時にも高く売れるということではありますが。

それにしても、東海道本線の戸塚と東部伊勢崎線の新越谷が同じくらいの時間距離というのは不思議な感じですね。個人的には戸塚の方が遠く感じていました。

首都圏の中古マンション価格が安定化？

:: 週刊住宅ブログ | 首都圏の中古マンション価格、安定化の動き　東京カンテイ調べ（ 2005年09月22日 ） ::という記事がありました。

首都圏全体では前月比で0.1％下落し、2438万円。1月以降下落傾向であったが、7月以降はほぼ横ばいで再び安定化の動きが見える。
住宅と一言でいっても、マンションあり、一戸建てあり。最初からマンション！　とか一戸建て！　と決めている人なら良いですが、どちらにしようか迷っている人には価格は気になるところですね。

中古に限らずですが、さらにもう一度売る時のことなども考えておいた方が良いかもしれません。

[N] 大量供給時代にマンションを買うリスクという記事もありまして、今新築マンションが大量に出てしまいすが、将来手放すときのことも考えておいた方が良いよ、という内容です。