ネタフルアネックス 住宅ニュース速報

「ゴールシーク」でマンション投資の利回り計算をする方法

Calc 第9回　マンション投資の利回りを計算してみたという記事より。

1000万円の住宅ローンを年利3％で借りて月々の支払いを10万円以下に抑えるには，どのくらいの期間でローンを組んだらよいか。住宅ローンの計算は，借り入れ条件から支払い額を求めるのが一般的だが，支払い額という結果から条件の数値を求めたいこともある。このように，結果から条件を計算することを「ゴールシーク」と呼ぶ。
利回り計算とか、利率の計算だとか、ぼくがもっとも苦手とする計算の話なのですが、OpenOfficeというオフィスソフトを使って「ゴールシーク」という、結果から条件を計算する方法が紹介されている記事がありました。

ワンルーム・マンション投資は，マンションの1室を購入して，賃貸に出し，その家賃を得る資産運用である。投資なので，投資額に対してどのくらいの収益を得られるかという「利回り」が，物件選びの重要な指標になる。

避けて通りたい話！

というところで出てくるのが「ゴールシーク」という機能なのだそうです。

ゴールシーク機能は，「ツール」-「ゴールシーク」で起動する。

いつか、この機能を使えるように頑張りたいと思います‥‥。

アラウンド40のローン返済プラン

どうする！？アラウンド４０の返済プランという記事より。

今月17日に引退を表明した大リーガーの野茂英雄投手をはじめ、アラウンド・フォーティが頑張っています。人生80年と考えると、40歳はちょうど半分。30歳に到達した時よりもなお一層感慨深いのではないでしょうか。
平均寿命は80歳くらいかもしれませんけど、みんながみんな80歳まで生きているのではなくて、若くしてなくなっている人と、ものすごく長く生きられる人が、実は平穏無事に80歳を迎えられる人はそんなに多くないんじゃないかな、という気がしています。

それだけに、40歳で家を買うとなると、いろいろと考えなくてはいけないこともあるような気がして。ぼくも四捨五入すると40歳なんです。

「あなたは何を優先するのか」。マンション購入においても、返済プラン選択においても、キャリアプランやライフプランにおいても、重要な問いです。あなたがあなた自身へ問いかけるのです。

40歳となると、バリバリ働けるのも20〜25年くらいでしょうか。あー、なんかいろいろ考えちゃうなぁ‥‥。

マンションを一括現金で買うのはいかがなものか？

私、キャッシュで買っていいですか？という記事より。

現金で購入することを疑問に感じなかったT子さんでしたが、1年前にマンションを購入した会社の同僚から、住宅ローンの年末残高の一定割合が所得税から還付されるという住宅ローン控除の税制特例の話を聞くと、羨ましくて仕方ありません。
現金一括でマンションで購入できるというのもそうそうある話ではないと思いますが、確かにローンを組んでいると税金面で優遇されることがあります。

果たして現金か、ローンか。どちらが得なのか？　というお話です。

金利2.76％(固定）・35年・元利均等返済の場合、利息の総額は1,122万円にもなります。つまり、2,000万円を借入れて、3,122万円も支払わねばならないのです。

これは大きいですね。

一方の住宅ローン控除は、平成20年入居の場合、10年間で受けられる最大還付額は160万円。しかもこの数字は、10年間の借入残高が常に2,000万円以上あった場合のもの。

ということで、キャッシュで買えるなら、その方がコストがかからないみたいです。

ただし現金が手元にないと不安とか、投資にあてるとかなると、またいろいろ変わってくるのでしょう。


・キャッシュで一億円、買っちゃう？

マンション値崩れ進行中？

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きの例もという記事がありました。

だが最近、郊外を中心に、当初の販売価格を値下げして売り出す事例が出ている。背景には、初めてマンションを買う団塊ジュニア世代が、価格高騰についていけなくなったためとされる。
マンションを買ったばかりの人、これから購入しようと思っている人には気になるニュースではないでしょうか。

紹介されているケースもすごいです。

例えば、３１５８万円の３ＬＤＫが２３５０万円に下げられるなど、全戸で２０〜２５％程度の一斉値引きだ。同マンション２街区のうち１街区が今月竣工（しゆんこう）する予定で、「販売スピードを速めるのが目的」（担当者）。値下げ前は半年で約１００戸売れていたが、値下げ後は２カ月で同数が売れ、販売のスピードは３倍に跳ね上がったという。

そ、そんなに値引きが！　「これだったら手が出せる」という人も多いのではないでしょうか。

「年内には本格的な在庫調整が始まるとの見方もある」ということですが、確かに近所でもボンボコとマンションが建っていて、そんなに需要があるのかな？　と思います。

とはいえ値下げができるのは体力のある業者で「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」との見方も。業者選びも慎重にならざるを得ませんね。



・マンションの資産価値とは？

3,000万円のマンションを買う時の総額はいくら？

3,000万円のマンションは総額いくら？という記事より。

3,000万円のマンションを買うときに、支払うべきお金は3,000万円だけではありません。買うときの税金や手数料などの諸費用やローンの金利なども含めると、総額でいくらかかるのでしょうか。
確かに3,000万円のマンションを買うのに、3,000万円をカッチリと用意しておけば良いということはないのですよね。

いったいもろもろ含めて総額でいくらかかるのか、と。概算だけでも知っておくと「うちは○○○○万円くらいまでは大丈夫だな」みたいなことが分かるようになります。

ズバリ！



・諸費用＆ランニングコスト、いくらかかる？

自分の収入でいくらの家が買えるのか？

私の収入でいくらの家が買えるのかという記事より。

収入から分かることは、住宅ローンをいくら返していけるかということです。一般的に、無理なくローンを返していけるのは「収入の15％〜20％まで」と言われています。このときの収入は税込み年収です。
例えば、税込み年収が600万円とすると、その20％にあたる120万円が年間で返していけるローン返済額となるそうです。月々にすると10万円ということですね。

とはいえマンションだと管理費や修繕費もあるので、プラスアルファも考えておかなくてはいけません。

というところで、以下のような計算式が紹介されていました。

月々支払える金額＝年収（税込み）×20％÷12（カ月）−管理費・修繕積立金（2万円程度）＋住宅購入用貯蓄額


・年収400万円でマイホーム

オリックスの住宅ローンでヨドバシポイントを10万円分

住宅ローンでヨドバシポイントというエントリーより。

どういう事かというと、オリックスの住宅ローンを利用した人を対象にヨドバシで使えるポイントを付与するというもの。
借入額が、

1000万円以上2000万円未満なら3万ポイント
2000万円以上3000万円未満だと5万ポイント
3000万円以上で10万ポイント

というようなポイントになっています。3,000万円で10万円か‥‥という気もしないでもないですが、競合が増えると面白いかもしれませんね。

3,000万円をクレジットカードで支払って、30万円分くらいのポイントが欲しいなぁ。

・３０万円あれば・・・

「フラット35」の収入基準が簡素化

フラット35の収入基準緩和は吉か凶かという記事より。

フラット35の収入基準を10月から簡素化すると、住宅金融支援機構が発表しました。
2007年10月1日以降、「フラット35」の収入基準が簡素化されるそうです。

「フラット35の毎月返済額が月収の25％を超えていても借りられるようになる」ということです。

で、どうなるかというと「フラット35で借りられる額が増えるケースがほとんどでしょう」ということなのです。

より借り入れができるようになるということはそれだけ負担が増すということでもあります。なんとなく思い出すのは、アメリカのサブプライムローンです。

かつての「ゆとり返済」で6年目からの返済額上昇に耐えきれずローン破綻が続出したケースの二の舞だけは避けたいところです。

収入も予定通りには増えていかないでしょうから、いろいろと勘案してお金を借りる必要がありそうです。

20年返済でおトクなローンは？

20年返済でおトクなローンはどれ？という記事がありました。

そこでフラット35でも、返済期間を短く組めば低い金利を適用しようというのが今回の改正内容です。具体的には返済期間を20年以内とした場合に、金利が0.2％程度下がることになります。
住宅ローンの返済というと、だいたい30年とか35年とかよく聞くのですが、「フラット35」にも返済期間を20年にすると金利が下がるようになったのだそうです。

0.2%程度で小さく感じますが‥‥

返済期間を短く組むと毎月返済額はアップしますが、トータルで支払う利息が減るので総返済額はダウンします。

ということで「35年返済の約4997万円に対し20年返済では約3996万円」と1,000万円も返済額が減るそうです。

もちろん月額の返済が増えているのでそれはそれで大変なのですが、無理のない範囲であれば20年いいな、なんて思ってしまいますね。

オンラインで「住宅ローンシミュレーション」

ネットで楽々、住宅ローンシミュレーションという記事より。

今はネット時代。無料で簡単に素早く計算できるシミュレーターがいろいろと提供されています。その中から、比較的利用しやすいシミュレーターをご紹介しましょう。
うわー、もう、お金のことはできるだけ避けて通りたいのですが、そうもいかないですよね。

ということで、利用しやすい「住宅ローンシミュレーション」のサイトが紹介されていますので、これを参考にしてみるといかがでしょうか。

・シミュレーターあります。

住宅ローンの借り換え検討派は35.7%

住宅ローンの借り換え検討派は35.7％、ネットなどで情報収集という記事より。

楽天リサーチと楽天モーゲージは4月3日、住宅ローンに関する共同調査の結果を発表した。それによると、金利上昇を懸念して、住宅ローンの借り換えを検討する人が多い。
住宅ローンの借り換えはダイレクトにお金が関わるだけに、検討している人もそれなりにいそうです。特に金利変動するタイプの場合は、気になるのではないでしょうか。

我が家も住宅ローンがあるのですが、余剰金がある時に簡単に返済できるといいなー、なんて思っていますが。

インターネットで調べる人も多いでしょうが、住宅ローンの借り換えコンサルタントなんていうビジネスもあるかもしれませんね。

サブプライム住宅ローンとは？

これがサブプライムローンの実態という記事より。

「金持ちはますます金持ちになり、貧乏人はますます貧乏になる」。この古い諺の正しさを確かめたければ、米国の住宅市場を見てみることだ。
サブプライム住宅ローンというのは「信用力の低い人を対象とした高金利型の住宅ローン」のことなのだそうです。

アメリカでは「金利が上昇する一方で持ち家の価値が下落する中、借り手の多くがデフォルト（債務不履行）した」ことで、世界の株式市場が揺らいでしまったのだそうです。

ユーザ登録が必要な記事ですが、読んでみると日本でいうところの闇金融を見ているような気がしてしまいました。「金持ちはますます金持ちになり、貧乏人はますます貧乏になる」の世界が広がっています。

不動産価値が上昇している間は良いのでしょうけどね‥‥。


・平均坪単価が15年ぶりの高水準に

住宅を買うのに頭金は2割必要？

頭金2割なくても住宅を買って大丈夫？という記事より。

住宅ローンを借りるときは「頭金を住宅価格の2割以上用意して、ローンの借り入れを8割以内に抑える」のが原則といわれています。
こういう定説はあまり気にしたことがなかったのですが、

・8割を超えると返済負担が重くなるから
・金融機関が8割融資を原則としているから

という理由があるのだそうです。金融機関からすると、とりあえず2割くらいは自己負担がないと本気度が計れないということでしょうか。

しかし記事によれば「これらの理由にはさほど確固たる根拠があるわけではありません」ということで、ほとんど有名無実化しているところもあるようです。

とはいえ、無理な返済計画は自分の首をしめてしまうことになるので、そのあたりは十分な検討が必要になるでしょう。

そして頭金を減らして運用に回すなんていう考え方も‥‥

つまり頭金を450万円多く投資すれば、35年間で280万円の儲けが生まれるわけです。年複利による利回りは約1.39％です。これよりも高い利回りで運用できると考えるなら、450万円を頭金に回さずに借り入れを増やしてもいいでしょう。

なるほどねー。使ってしまえば無くなってしまいますけど、手元にあれば増やせる可能性もあるということなのですね。

不動産投資の「金利上昇がもたらす危険」

不動産投資の「金利上昇がもたらす危険」という記事より。

相変わらず、『頭金がなくても賃貸の家賃と同じ、もしくはそれ以下で持ち家が持てます』、『自己資金がなくても、大家さんになれば、簡単にゆとりを手にすることが出来ます』といったような広告が目につきます。
ユーザ登録が必要な記事なのですが、本当に家賃と同じだけで家が持てるかどうか疑問な人は読んでおいても良いかもしれません。

大きく書かれている数字に気をとられてしまい、変動金利に関して無関心になってしまう方もいらっしゃるので注意が必要です。1％金利が上がるだけで、想像以上に月々の返済金額は変わるものなのです。

そうそう、そうなんですよね。アメリカなどの状況もあわせて解説されています。

返済額増額プランで金利上昇に備える方法

返済額増額プランで金利上昇に備えるという記事より。

住宅ローンの金利が本格的な上昇局面に入ってきたようです。この11月には銀行ローンの金利がそろって上昇し、３年固定の店頭金利は２％台後半に、10年固定は４％をうかがう水準まで高まっています。
しまったー、と思っている人も多いかもしれませんね。そして長期固定金利が良いのか、短期固定金利など、どれが良いのか迷っている人もいることでしょう。

三井住友銀行が新しい住宅ローン返済プランの取り扱いを開始したそうです。

「住宅ローン定額返済プラン」と呼ばれるこの新サービスは、ローンの返済額を通常より多く設定し、金利が変動しても返済額はずっと変わらないままというプランです。

「未払い利息の発生を抑えるため、最初から返済額に占める元金の比率を高める仕組み」になっているそうです。増額分は元金返済にあてられるので、元金が早く減るという特徴があるということです。

マイホームを購入するリスクとは？

マイホームを買うリスクという記事がありました。

せっかく夢が実現したのに、「こんなはずではなかった‥‥」と後悔しないよう、今回はマイホーム購入のリスクについて考えてみたい。
賃貸に住むより安く購入できるから、というのを理由の一つとしてマイホーム購入を検討している人もいるかと思いますが、そのリスクに関して解説している記事です。

払い終われば自分のものになるけれど、購入にかかるコストと、賃貸で生涯に支払うコストを比較してみるとか、リフォーム費用と修繕積み立て費を比較してみるとか、いろいろと聞きますね。賃貸の場合は住み替えもしやすいので、いざという時に月次コストを抑えられるというメリットもあるらしいです。

とはいえ、自分の家を持つというのはお金のことだけでは割り切れないものであるのもまた事実。それぞれのメリット・デメリットを知った上で購入したいものですね。

一つ勉強になったのは、リバースモーゲージという制度について。「自宅に住み続けながら、自宅を担保にしてお金が借りられる制度で、老後の生活資金が不足した場合、奥の手として利用できる」というものだそうです。

ただし。

ただし、今のところ、マンションは対象外だ。土地付き一戸建てでなければ、リバースモーゲージは利用できない。資産として価値があるのは、住宅の場合は建物ではなく「土地」だということをお忘れなく。

ということなのだそうです。なるほど。

銀行が住宅ローンのキャンペーンを打ち切り!?

銀行が住宅ローンのキャンペーンを打ち切り!?という記事より。

10月に入って、都市銀行などで住宅ローンの金利優遇「キャンペーン」を取り止める動きが続出しました。といっても、金利優遇そのものがなくなるわけではありません。広告やwebなどから「キャンペーン」の文字を外しただけです。
全国銀行公正取引協議会が会員銀行に宛てに送った通知にもとづいて、キャンペーンの表記が消されているそうです。キャンペーン自体がなくなっている訳ではないのでご安心を。

でも詳しく記事を読むと‥‥

「話が違う」と怒った顧客から、みずほ銀行や公正取引委員会にクレームが多数寄せられたのでしょう。とはいえ、こうした広告表記は同行に限らず、多くの銀行が以前から手がけていた手法です。

あまよろしくない手法が取られていたようですね。

分かりにくさで顧客をごまかすのではなく、分かりやすいからこそ申し込みたくなる商品を作って欲しいものです。商品で勝負して欲しいな〜。

住宅ローンは繰り上げ返済しやすさがポイント

住宅ローンは「繰り上げ返済のしやすさ」がポイントという記事がありました。

3000万円を金利3.0%、35年返済で借りた場合について、3年後に200万円を期間短縮型で繰り上げ返済したとすると、返済期間が3年7カ月短縮されます。繰り上げ返済せずに35年間返し続けた場合の総返済額は約4850万円ですが、繰り上げ返済した場合は繰り上げた200万円も含めた総返済額が4550万円余りに軽くなります。つまり、200万円繰り上げ返済することで利息が300万円近く軽減される計算です。
無理な返済はよくないですが、最終的に支払う額が少なくなると思えば、繰り上げ返済も有効活用したいところですね。

でも借りられるだけ借りておいて、その分を運用した方がいいじゃーん、という人もいるのかもしれません。

もし繰り上げ返済をするのであれば、それもう繰り上げ返済をしやすいローンが一番で、繰り上げ返済するたびに手数料がものすごくかかるというのでは困ります。

新生銀行やソニー銀行では無料になるケースがあるので、そのあたりは賢く借りたいところですね。

子どもに伝えたいお金回り教育

子どもに伝えたいお金回り教育という記事より。

お金は天から降ってくるものではない。欲しいモノを欲しいといえば誰かが与えてくれるものと思ったまま、子どもが大きくなるとどういうことになるか想像して欲しい。
なんとなくお金を稼ぐことが良くないことというか、あまりよくないイメージで捉えられることがあるようにも思うのですが、確かにお金に関する教育というのは受けたことがないです。とても大事なことのはずですが。

いつか「ギッザニア東京」とか行ってみたいと思っています。

自分の年収と年齢でいくらの家が買える？

自分の年収と年齢でいくらの家が買える？という記事より。

そこで年齢も加味して「買える額」を計算する場合は、「定年までの総年収に占めるローンの返済総額の割合」から求める必要があります。家計の支出にはローン返済額のほかに税金や社会保険料、教育費、生活費などがあり、総年収に占めるローン返済総額は30％以内が望ましいとされています。
「年収の5倍」か「年収の20%」といった、ざっくりとした数値もあるようですが、今の時代は給料が増えるとも言えないですし、給料がなくなってしまうリスクもあります。なので一概には言えないようですね。

ただ、自分の年収だとどのくらいの家に手が届くのだろう、というのはみんな興味があるところでしょうね。ボーナス払いなしで月々7万円で買えます、とかチラシが入っていることがありますが、果たして自分はどうなのか？　手を出してよいのか？

真剣に家の購入を検討している人は、一度計算してみると良いかもしれません。

分譲住宅購入の動機とは？

分譲住宅購入の動機のトップは「家賃がもったいない」という記事より。

分譲住宅会社の団体である日本住宅建設産業協会（日住協）は、会員企業の顧客を対象に実施したアンケートの結果をこのほど発表した。それによると、住宅購入の動機のトップは戸建て、マンションとも「家賃がもったいない」で、回答者の過半数が挙げた。
確かに家賃と同じくらいのローンを組むと、そのままマンションが買えたりするのですが、住宅の修繕など長い目で見て行くと、必ずしもお得かどうかというと、それはまた微妙な場合があったりするみたいですね。

どちらかというと「持ち家が欲しいと思ったから」（46％）という方向だと、確かにそれは家を買うしかない訳で、より幸せになれるのかな、と思います。トータルで考えてみることが重要ですね。

夏のボーナスの使い道は？

夏のボーナス、子供のいる/いない世帯で使い道は2分化という記事より。

NTTレゾナントと三菱総合研究所は8月4日、2006年夏のボーナスに関してアンケート調査した結果を発表した。それによると、ボーナスの使い道で最も多かったのは、子供のいない世帯で「旅行」（33.2％）、子供のいる世帯では「住宅購入資金・住宅ローン返済」（40.9％）だった。
これを受けて「ボーナスの使い道は2分化の傾向がある」と分析されています。

子供のいる世帯では、既に家を買っている、これから家が欲しいという状況にあり、子供のいない世帯は趣味や遊びを満喫しているということでしょうか。

はっきりと分かれているというのが興味深いところです。

子供のいる世帯では、ボーナスを支給された本人が、「ほとんど自由に使えない」または「自由に使えるのは1割程度」という回答が合計60％以上を占めた。一方、子供のいない世帯、特に未婚者の世帯では50％以上が「ボーナスの9割以上を自由に使える」と回答した。

まあ、未婚者だったらボーナスは自由に使えますよね。我が家はまあ、住宅ローンわ返しつつ、あとは貯金、ちょっと食事に行くって感じですかねぇ。あまり自由になるお金はないです、はい。

家を購入するタイミング

それぞれの住み替え適齢期というエントリーより。

買い替え適齢期、それは大胆かつ無謀なる度胸がすわり、やぶれかぶれな勇気と覚悟を持ち得たその瞬間です！・・・なんちゃって。
2180万円の家を465万円で売って住み替えた。ヒロコさんが、住み替え適齢期についてエントリーしています。

それにしても、それまでに住んでいた家を売って、新しい家を購入するのはパワーいりそうですね。いったい幾らになるのか今の家、ということも気になりますし、最初とは生活環境なども変わっているでしょうし。

ああ、自分が今の家を売って住み替えを検討するなんて、考えただけでもドキドキします。

ということで、

サラリーマン中間管理職としてある程度の安定収入がある状態のうちに新居の住宅ローンを組んでおいてホント良かった！

というのは、本当にそうだな、としみじみ思いますね。今の時代、独立したりアフィリエイトで起業したりする人は増えていると思いますが、いざ家を建てようと思ったときにローンの審査が通らないんじゃないかという心配は本当にあると思います。

マイホームと賃貸、どっちが得か

マイホームの資産価値は今後消滅するのか？

具体的に言おう。もし今マイホームを買うなら、将来にわたってそこに住み続ける場合でも、人に貸したり売ったりする場合でも、できる限りマイナス要因を排除しておかなければならない。
いますね、マイホーム派と賃貸派。どちらがいいとは、一概には決められません。状況は人により様々です。ただ、強迫観念で選択するのではなく、きちんと理屈を持って選択したいものです。

「マイホームの購入は、そこでかなえられる夢や願望の実現という、お金には換算できない付加価値がある」等としながらも、この記事では「メンテナンス費用や建てかえ費用までを考慮に入れれば、ほとんどのケースで間違いなく「賃貸」に軍配が上がる」としています。

日本の住宅の寿命は30年（日本建築学会）、マンションでさえ47年（国土交通省）であることを考慮すると、メンテナンス費用、建て替え費用を考えると賃貸の方がお得なようです。

払い終われば自分のモノ、という持ち家の安心感はありますが、それでもメンテナンスはけっこうかかるし、建て替えとなればまた大変です。リフォームなど、いかに長く住めるようにするかということを考えつつ建てる必要がある訳ですね。

頭金を貯めるくらいなら、すぐに買うべき？

頭金を貯めるくらいなら、すぐに買うべき？という記事がありました。

基本的には、住宅ローンの利息の負担の重さや、貯蓄グセのある家計にしておく必要性の高さなどから、安全な資金計画のためにはできる限り多くの頭金を準備してから住宅を購入すべきです。
以前、頭金、貯めてから買うか貯める前に買うかというエントリーを書いたことがありました。頭金を貯めるまでに、時間と家賃などの浪費があるということで、早めに買ってもよいのでは？　というお話でした。

一方、今回の記事では、できる限り頭金を貯めてから、と推奨されています。ただし、「金利が上がる前に長期固定タイプの住宅ローンを組んでしまったほうが、頭金が貯まるまで待つよりも、トクになる可能性が高まってくる」という条件付き。

どちらの記事も納得できますので、あとは自分の生活スタイルや考え方と併せて、ということになるのでしょうね。

団塊世代にふさわしいローンの組み方

住み替えという選択肢 団塊世代にふさわしいローンの組み方という記事がありました。

ファイナンシャル・プランナーの本鳥有良（もとどり・ありよし）氏は「ローンは，各金融機関の完済年齢の上限まで組むのがよいと思います」と提案する。
団塊の世代が住み替えを検討する際に、どのようにローンを組んだら良いのか？

普通に考えれば早めに返済し終わった方が良い気がするのですが、この記事では例えば、「住宅金融公庫と民間金融機関が提供する証券化ローン，「フラット35」を利用すると仮定する。完済年齢は80歳なので，30年間借り入れる」という方法が紹介されています。

その理由は、

何かが起きても，変わらずに暮らせる計画を立てる必要があります。そこで，長期間のローンにして，毎月の返済額を抑えます。

というものだそうです。さらに、返済期間を延長する際にも再審査が必要になるということで、そのあたりも考慮に入れてのことのよう。なるほど。病気で長期入院することもあるでしょうからね。返済額が高いとかなり負担になるかもしれませんし、延長もできないとなると厳しいです。

「繰上返済」必勝方程式

知らなきゃ損！「繰上返済」必勝方程式という記事より。

今、繰上返済を考えている方が知っておくべき「必勝方程式」を紹介しましょう。繰上返済の達人への第1歩！自分にあった繰上返済方法を見つけるために自己診断スタート！
（１）100万円以下
（２）100万円以上
（３）ローン残高の3割強を返済予定！

以上の3つからスタートするチャートにより、自己診断が可能になっています。

試しに「（３）ローン残高の3割強を返済予定！」を選んだら、

の「繰上返済」ちょっと待った！かなりの資金を住宅ローンの返済に使用する予定ですね。

ということで、見直しを薦められました。基本的な事項が多いと思いますが、これから「繰上返済」してみようという人には参考になるのではないでしょうか。

お金が増える家計と増えない家計の違い

お金が増える家計と増えない家計の違いは？という記事より。

あらかじめ給料から貯蓄額を差し引いた金額でやりくりするということが習慣づけば、始めから収入がそれだけしかないものとして、苦痛や窮屈さもなく家計を運営できるようになります。
住宅購入のために頭金を貯めている人もいるかと思いますが、なかなか貯まらない〜という人は、一度この記事で自分のやり方を見直してみるのも良いかも。

とりあえず貯蓄分をひいてしまい、絶対に残りの金額で生活するというのが良いみたいですね。手元に残してあると、ついつい今回くらいは‥‥みたいな感じで使ってしまいますからね。

給料が銀行に振り込まれたら、そのまま投資信託や定期など、引き落としされる方法で貯蓄されていくと良いかもしれませんね。

頭金、貯めてから買うか貯める前に買うか

住宅購入は頭金を貯めてから購入しようと思っている方へというエントリーより。

上記の検証はごく当たり前の内容ですが、ここで見落としがちなのが1000万円を貯めるのにどれくらいの年月がかかるかとそれまでのどれだけのお金が無駄に家賃等に消えているかということです。
住宅購入に至るまでには様々あり、人によって千差万別だと思います。ですので、これが正解というのはないのかもしれませんが、いろいろなことを知っておくというのはリスクを減らすという意味でも重要なこと。

このエントリーでは、頭金を1,000万円で購入するのが良いのか、それともじっくり2,000万円まで貯めて購入するのが良いのか、が比較検討されています。

性格的に借金をしたくない人は後者になると思いますが、そこには10年間分の家賃や支払いが終わる時の年齢が60歳なのか70歳なのかという違いも出てきます。金利もありますから一概には言えませんが、何としてでも頭金を貯めてから！　ということでもないようですね。

住宅金融公庫が返済猶予や返済期間延長の特例措置

住宅金融公庫が返済猶予や返済期間延長の特例措置という記事。

住宅金融公庫は12月20日、構造計算書偽造事件の被害者に対する特例措置を発表した。
住宅金融公庫が、構造計算書偽造事件の被害者に対する特例措置を発表しています。

以下の返済方法の変更ができるそうですが、猶予期間や延長した期間の利息が発生するそうで、どれを選んでも返済額は増加するそう。

（1）元金と利息、または元金の返済を最長3年間、猶予する
（2）上記の返済猶予期間中、金利を最大で1.5％分引き下げる
（3）返済期間を最長3年間、延長する。（1）や（2）と併用も可

記事によれば、構造計算書が偽造されたマンションの購入者のうち、52戸が住宅金融公庫を利用していたということです。

返済が少しでも先延ばしにできるのはありがたい話なのかもしれませんが、結果的に返済額が増えるのであれば、どれを選んでも気が重いのに変わりはないのかも‥‥。

住宅ローンのしくみ

ＦＰヒッシーのみるみるわかる住宅ローンでとても素敵な記事を発見しました。

住宅ローンのしくみというカテゴリーなのですが、住宅ローンに関するエントリーが読めます。
正直申しまして、あまり数字に強くありません。元利とか複利とか出てきますと、頭の中は「？？？」です。

「元利均等返済」や「元金均等返済」って、どこがどう違うの？　という感じです。字面は全く同じに見えますからね（笑）

と、このような専門知識を分かりやすく説明してくれている「住宅ローンのしくみ」です。返済額の償還予定表のつくりかたなんてのもあります。うーん、助かる。参考にさせて頂きます！

景気回復のスピード

金利、要注意！-良いマンションに住みたい。というエントリーより。

あっという間に、日経平均が1万4000円を突破しました。
景気回復のスピードは予想を超える速さかもしれません。
うむうむ。こういうことも頭に入れておかないといけない訳ですね。坂根さんは「実行時金利が適用されるローン商品が多い中、即入居あるいは完成間近な物件はメリットが大きいかも。」とコメントを。

金利のことばかり考えて家探しを見誤ってもいけないですが、お金は大事ですからね。

家賃を払うのはもったいないから家を買う、かな？

ローンが返せない・・・-住宅系ライターの取材こぼれ話という記事より。

「収入が減ってローンを返すのが大変」
−−−以前、「入居後の失敗談100」という記事で、
購入者にアンケートをした記事の中で、
お金に関して、もっとも数が多かったのがこのコメント。
家賃を払うのと同じくらいだったらローンで家を買っちゃった、マンションを買っちゃったというのはよく聞く話だと思うのですが、このエントリーを読むと決してそれだけで住宅の購入を決めてしまってはよくないことが分かります。

「買ったときは共働きだったけど、
妻が出産、退職して
収入が半減。出費は増えるのに・・・・」
という声が多いこと、多いこと!

そうそう。共働きの時はいいけれど、奥さんが仕事を辞めると収入はほぼ半減するんです。そして今の時代、奥さんが再就職しようとしても難しい場合も多い。中には就職したくないという人もいるでしょう。

これで例えば、ダンナさんの収入をベースに考えてみたとしても、リストラや減給など、先行き不透明な時代のことを考えると、おいそれと購入するのが良いとも言えないのかも？　家賃は安いところに引っ越せますが、住宅ローンは変わりませんからね。最悪、せっかく手に入れた我が家を手放しつつ、ローンが残るという事態も考えられます。

とか言っていると、いつまで建っても“我が家”は手に入れられないので、そうしたリスクも踏まえた上で、しっかりと計画を立てることが重要なのだ、と改めて考えさせられました。

住宅ローン控除が適用される場合とは？

新・ガイドの不動産売買基礎講座　必読！住宅ローン控除適用のケーススタディという記事がありました。

そこで想定されるいくつかのケースを例示し、住宅ローン控除適用の可否などを解説することにしましょう。
住宅ローンの控除が適用できるならば、できるかぎり適用したい！　ということで、なかなか自分が当てはまっているかどうか分からない場合もあると思うのですが、この記事では事例で説明されているので分かりやすいです。

繰上返済によって返済期間の短縮を行なったときはありがちなのではないかと思いますが、

住宅ローンの返済開始当初からの通算返済期間が10年未満になると、その年からは住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。

うーん、これは知りませんでした。

住宅ローンを借り換えたときや土地を先行取得してから建物を新築したときなどもありそうですね。

住宅購入、頭金のつくりかた「もらう」

シリーズ：賢い購入資金・頭金づくり基礎講座　NO.4　頭金準備のウルトラＣ『もらう』という記事がありました。

お金が貯まるまで我慢をしなくてもすむ方法があります。それが、足りない分を「もらう」という方法です。他力本願といえばそれまでですが、安全な住宅取得のためにも、もらえるものはもらうべきです。
親から生前贈与を受けるというのはよくある話ではあると思いますが、あまり期待してはいけないかもしれませんね。記事にもありますが「ウルトラＣ」ではないかと。

仮に、夫婦と子供2人という4人家族が夫と妻の両親からそれぞれ贈与を受ける場合、最大2200万円（＝550万円×4人）まで実質非課税になるのです。

えっ！　これは知りませんでした。本当にウルトラCだ。

ただし「ただし、この特例を家族4人でフル活用するには、2人の子供にも住宅の持分を分けなければならないので注意が必要です」とも。

元利均等返済とは？

元利均等返済とはというエントリーがありました。

元利均等返済とは、毎回の返済額（＝元金部分と利息部分の合計の返済額）が一定になるように組む返済方法です。
こういう用語って、ついつい理解するのが面倒になってしまうんですけど、きちんと分かっていないといけない用語ですね。

元利均等返済とは、元金と利息が均等になるように、毎回の返済額が一定になる、ということだそうです。

返済計画は立てやすいけれど、

借入金額、金利、返済期間が同じ場合、次回ふれる予定の元金均等返済よりも利息の負担が若干重くなってしまう（＝総返済額が多くなる）のがデメリットです。

だそう。

住宅ローン商品にはどんなものがある？

住宅ローン商品にはどんなものがある？というエントリーより。

以前は住宅ローン利用者の大半が公的融資である住宅金融公庫融資を利用していましたが、最近では有利な民間融資も増えたので、利用者は減少傾向にあります。
そうですねー。確かに、以前は住宅ローンと言えば当たり前のように住宅金融公庫だった気がします。最近は民間も選択肢に入ってきているので、そういう意味ではありがたい話です。

そして最近では民間融資と住宅金融公庫の中間に位置する「フラット35」というものがあるそうです。これは知りませんでした。

民間の金融機関などが取り扱っているので民間融資に相当しますが、住宅金融公庫が証券化業務を行うために、ローンの商品内容のほとんどを公庫が決めています。

なるほど。図がありますので、ぜひ記事も参考にしてください。

銀行は変則的な収入形態を嫌う？

銀行は変則的な収入形態を嫌うの？-家をたてようという記事より。

筆者は、20年近く勤めている音楽制作会社の従業員として給料をもらう身であると同時に自分でも有限会社を持っていて、そこの代表取締役でもあります。自分の会社は、主に、執筆活動を行うために設立したものですが、これが話をややこしくしたのです。
えっ、これ知りませんでした！

方や20年近く勤務している会社があるのに、サイドビジネスのために設立した会社が住宅ローンを借りる際のネックになるなんて。

今や副業している人は多いでしょうから、こうしたことも知識として知っておいた方が良いかもしれませんね。

住宅ローンの申し込み先、どうしてる？

住宅ローンの申し込み先、自力で調査が47％という記事がありました。

住宅ローンの申し込み先の選定について、購入物件の提携ローンが43％、販売会社の推薦が10％、勤務先の提携先21％、知人・友人からの紹介１％、インターネットで検索18％、その他７％となった。
提携ローンを等を利用しているのが53%ということで、提携ローン 43%、販売会社の推薦 10%を足した数字ということなんでしょうね。一方で、それ以外の47%は自力で調査しているという結果に。

住宅ローンの申込先、自分で探すのは考えたことがありませんでしたね。恐らく自分で建てるとすれば、提携ローンになるような気がします。

同社では「住宅ローンを積極的に探している人に最も多いのは、『勤務先の提携先であり、利子補給が手厚いなどの特徴があり、調査の必要がある。次は『インターネットで検索』でよりよい条件を探している実態が浮かび上がる」としている。

賢い消費者になるために、自分でいろいろ調べないといけないとは思うのですが、数字になるとからきし弱くて。

住宅ローンの落とし穴

住宅ローンの落とし穴という記事より。

「今の家賃と比べてみてください。月々○万円でマイホーム！」といったチラシをよく見かけます。ですが、これを鵜呑みにして住宅を購入したらローン返済に苦しむことになります。
見ますね。よく見かけますね。しかも、このうたい文句にグッときてしまうこともありますよ。

しくし気をつけなくてはいけないのは「返済例として記載されている月々の支払額は、「3年固定1％」など、短期固定型のキャンペーン商品で計算したものが大半」ということです。

固定期間が過ぎると、金利が変動する恐れがあり、適用金利が現行の1%から4%になると、総返済額は3,557万円から5,241万円に。もう一軒、家が建ちそうです。

必ずしも金利が上がるとは言えないですし、どのくらいあがるとも言えないのですが、こうしたリスクがあることは理解しておくべきですね。

住宅ローン、繰上返済の落とし穴にも気をつけましょう。

「繰上返済は「生活資金」ではなく「余剰資金」で行うように注意が必要」だそうです。「返済額軽減型」は「必要のない方には全く必要なく、長期的な目的のない方は利用しない方が身のため」とも。